МОДЕЛІ АНАЛІЗУ ЕФЕКТИВНОСТІ ПЛАНУВАННЯ ЖИТЛА ДЛЯ ОЦІНКИ ЙОГО ПОКУПНОЇ ПРИВАБЛИВОСТІ
УДК 365.45
Сироткіна М.М., студентка 4 курсу
ХНЕУ ім. С. Кузнеця
Анотація. У приведеній статті досліджено моделювання оцінки попиту на об’єкти нерухомості – квартири, в залежності від їх планування на підставі даних з викупу квартир у житловому масиві, що забудовується. Для моделювання на основі методів інтегральної оцінки розроблена методика оцінки привабливості планування, за допомогою коефіцієнтів асоціації та контингенції відібрані критерії та обчислена їх значущість для загального інтегрального показника покупної привабливості планування.
Ключові слова: модель, моделювання, коефіцієнт контингенції Юла, коефіцієнт асоціації Пірсона, інтегральний показник.
Abstract. The model of the demand estimation for the apartments is investigated in the paper. The model uses data on the purchase of apartments in a residential building depending on their planning. The modeling methodology for evaluating the attractiveness of planning has been developed by the basis of integrated estimation methods, using the association coefficients and contingencies selected criteria. The significance for the overall integral indicator of purchasing attractiveness of planning is calculated.
Keywords: model, modeling, Yul’s contingency coefficient, Pearson association coefficient, integral index.
Дослідження покупної привабливості у сфері продаж нерухомості вкрай важливе, адже у цій галузі дуже висока конкуренція і в даний час для забудовників нових об’єктів нерухомості має значення оцінка покупної привабливості планування квартири при будівлі нових житлових масивів, адже яким би зручним не було розташування житлового масиву у відповідності до інфраструктури міста, деякі квартири усе одно не будуть придбані через невдалість свого планування. Низка чинників, які будуть використовуватися в статті, обумовлений попереднім досвідом дослідженням покупної привабливості квартир.
Проаналізуємо дані з викупу квартир, що є у продажу. Першими будуть покупати ті квартири, що являються кращими. Дослідимо ряд характеристик, що оцінюють тісноту зв’язку різних факторів (ознак), причому не тільки кількісних, а й якісних. У найпростішому випадку це ознаки, представлені двома альтернативними наслідками типу «так-ні», «живий-помер», «захворів-не захворів» і т.д. Для характеристики тісноти зв’язку між ознаками використовуються коефіцієнт асоціації Юла і коефіцієнт контингенції Пірсона. Фактори, які будемо використовувати для моделювання покупної привабливості планування квартири: х1 – площа загальна; х2 – площа кухні; х3 – площа коридору; х4 – житлова площа; х5 – «квадратність»; х6 – «кутовість».
«Кутовість» – кількість наружних стін, які є у квартирі. «Квадратність» визначається співвідношенням довжини квартири до ширини та має вагу тільки для двокімнатних та однокімнатних квартир, «трьошки» не потребують в оптімально-«квадратному» плануванні, адже необхідність «квадратності» є тільки для квартир з невеликою площиною, щоб простір кімнат був максимально практично організован. Тому ми виключаємо «трьошки» з нашої моделі, щоб коефіцієнти інтегральних показників були більш значущі. Для обчислення коефіцієнта асоціації Юла і коефіцієнта контингенції Пірсона будуємо таблиці, що показують зв’язок між двома явищами, кожне з яких повинно бути альтернативним, тобто складається з двох якісно незалежних друг від друга значень ознаки (куплені, не куплені).
Таким чином з’ясовуємо що, зв’язок між поверхом та статусом купівлі істотний. Тому у наступних розрахунках ми будемо брати квартири у вибірку тільки з 2-8 поверху. Аналогічним чином рахуємо зв’язок між статусом купівлі та кількістю кімнат та бачимо, що тут відсутній істотний зв’язок.
Зв’язок між покупною привабливістю та плануванням ми спочатку доведемо, перш ніж складати по ньому інтегральний показник. Ми зробимо наступним чином: найбільш непотрібною площею квартири, за яку люди не хочуть платити, є площина коридору. Тому значущість показника будемо оцінювати за коефіцієнтом-співвідношенням між загальною площею квартири та площиною коридору. Розмір коефіцієнта вибраний виходячи з середнього числа з отриманих значень.
В процесі дослідження було з’ясовано, що значну роль при виборі житла відіграє оптимальність планування – вона має ще більше значення, ніж поверх. Визначимо формулу оптимальності планування через інтегральний показник. Оберемо до обчислення та порівняння квартири у одному будинку. Ранжуємо інформацію оцінками від 5 до 8, де вісімка – оцінка стилю «дуже важливо це враховувати», а п’ятірка – «цей фактор значущій, але якщо інші фактори мене задовольняють, я його проігнорую». Відповідно, розраховуємо вагу факторів.
Таблиця 1
Критерії оцінки житла
| Критерій | Коефіцієнт | Вага, % |
|---|---|---|
| Площа загальна | 5,5 | 14 |
| Площа кухні | 7 | 18 |
| Площа коридору | 8 | 21 |
| Житлова площа | 6 | 15 |
| Квадратність | 5 | 13 |
| Кутовість | 7,5 | 19 |
| Разом сума | 39 | 100 |
Декрементами у моделі являються площа коридору та кутовість. Далі розрахуємо інтегральні показники для квартир, дані за якими нам відомі.
Таблиця 2
Оцінка вартості квартири
| Критерій | Тип квартири | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | |
| Площа загальна | 57 | 53,4 | 47,91 | 47,22 | 42,82 |
| Вага, % | 0,14 | 0,14 | 0,14 | 0,14 | 0,14 |
| Площа кухні | 9,8 | 9,14 | 10,24 | 10,24 | 10,1 |
| Вага, % | 0,18 | 0,18 | 0,18 | 0,18 | 0,18 |
| Площа коридору | 8,5 | 8,77 | 6,22 | 6,22 | 11,18 |
| Вага, % | 0,21 | 0,21 | 0,21 | 0,21 | 0,21 |
| Житлова площа | 31,4 | 27,63 | 25,46 | 24,77 | 15,55 |
| Вага, % | 0,15 | 0,15 | 0,15 | 0,15 | 0,15 |
| Квадратність | 1 | 1 | 2 | 2 | 3 |
| Вага, % | 0,13 | 0,13 | 0,13 | 0,13 | 0,13 |
| Кутовість | 1 | 2 | 1 | 1 | 2 |
| Вага, % | 0,19 | 0,19 | 0,19 | 0,19 | 0,19 |
| Сума разом | 13,20513 | 12,1359 | 11,684 | 11,481 | 8,7197 |
Порівняємо отримані показники з кількістю проданих квартир:
Таблиця 3
Кількість проданих квартир
| Тип | Кількість квартир | Сума |
|---|---|---|
| Тип 1 | 9 | 13,20513 |
| Тип 2 | 7 | 12,1359 |
| Тип 3 | 6 | 11,68423 |
| Тип 4 | 4 | 11,48077 |
| Тип 5 | 2 | 8,719744 |
Дані співпали. Цим доводиться адекватність та практичність використання розрахованого інтегрального показника. Зрозуміло, із часом, усі квартири усе одно куплять, або роздадуть за підтримкою держави якимось соціальним групам. Але підприємство-забудовник усе одно втратить якусь частину прибутку
Таким чином, в процесі дослідження було з’ясовано, що значну роль при виборі житла відіграє поверх, на якому знаходиться квартира, а також оптимальність планування – вона має ще більше значення, ніж поверх. Залежність попиту від кількості кімнат виявилася незначною. За розробленою методикою оцінки привабливості планування були відібрані критерії та обчислена їх значущість для загального інтегрального показника. Обчислену модель можна використовувати для розрахунку та прогнозування попиту на квартири забудовників відповідно до проекту будівництва, де вже будуть відомі параметри квартир.
ЛІТЕРАТУРА
Клебанова Т.С. Моделирование экономики / Т.С. Клебанова, В.А. Забродский, О.Ю. Полякова, В.Л. Петренко. – Харьков: Изд. ХГЭУ, 2001. – 140 с.
Обґрунтування господарських рішень і Оцінювання ризиків / Т.С. Клебанова, О.В. Мілов, С.В. Мілевський, С.О. Степуріна, Г.С. Ястребова. – Харків: Вид. ХНЕУ, 2010. – 264 с.
Статистика: теория статистики: учебник и практикум для СПО / Н.И. Малых. – М.: Издательство Юрайт, 2018. – 275 с.
Науковий керівник
д.е.н., проф. Клебанова Т.С.