ПРАВО ТА ПРОБЛЕМИ ЗАБУДОВИ ЧУЖОЇ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ

УДК 347.453:399.41(477)

Житник К.В., студентка 3 курсу
ХНЕУ ім. С. Кузнеця

Анотація: Тема забудови чужої земельної ділянки є досить актуальною, адже проблеми, які виникають під час забудови, досі залишаються невирішеними; існує потреба в більш ретельному і системному дослідженні правової природи суперфіцію. З’ясовано зв’язок між суперфіцієм та орендою.

Ключові слова: право на забудову, суперфіцій, оренда.

Abstract: Theme of building of stranger lot land is actual enough, in fact problems that arise up during building remain unsolved until now; there is a requirement in more careful and system research of legal nature of superficies. Connection is found out between superficies and by a lease.

Keywords: building rights, superficies, rent.

З моменту оголошення незалежності України та отримання у приватну власність землі, деякі категорії власників набули певних проблем, що виникли внаслідок незаконного використання їхньої земельної ділянки, що суперечить домовленості та чинному законодавству.

Зведення будівель на чужій землі на даний момент здійснюється через договірні конструкції, передбачені Цивільним кодексом України (ЦК), Земельним кодексом України (ЗК) і Законом України «Про оренду землі». Забудова може здійснюватися також на підставі отримання земельних ділянок в постійне користування відповідно до статті 92 ЗК [1].

Забудову земельної ділянки відповідно до чинного законодавства має право здійснювати власник або орендар земельної ділянки тільки у випадку, який передбачено договором. Право власності на землю при здійсненні забудови підтверджується державним актом на землю, в якому зазначено прізвище, ім’я, по батькові власника, місце знаходження і площа ділянки. Обов’язково в держакті повинен бути кадастровий номер ділянки.

Право на забудову земельної ділянки на підставі договору оренди має підтверджуватися договором оренди, у якого не закінчився термін дії, і який теж містить реквізити орендаря, площу і план ділянки та визначає, що саме має будувати забудовник [2].

Враховуючи те, що Цивільним Кодексом [3] передбачено поняття суперфіція, відповідно до якого суперфіцій – це право користування чужою земельною ділянкою для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд, будівництво може здійснюватися на підставі договору суперфіція, в якому мають бути зазначені:

  • земельна ділянка, яка передається у користування;
  • строк користування земельною ділянкою;
  • розмір плати, її форма, умови, порядок та строки її виплати;
  • умови продажу землекористувачем права користування земельною ділянкою для забудови іншій особі;
  • правові наслідки припинення права користування земельною ділянкою, на якій була споруджена будівля (споруда).

Правовідносини щодо забудови чужої земельної ділянки в Україні можуть здійснюватися за допомогою договору користування земельною ділянкою на умовах оренди або укладається суперфіціарний договір як альтернатива договору оренди. Застосування норм договірного права, яке за своєю природою є зобов’язальним, не в змозі забезпечити гарантій права власності на будівлю, що знаходиться на чужій земельній ділянці, адже звичайний договір укладається на визначений строк і може бути розірваний за певних підстав.

Швидше за все суперфіцій так і залишився б без особливої уваги з боку вчених, якби не проблеми, які виникають як у теорії, так і під час його застосування на практиці. Договір суперфіцію, як правило, платний. Відповідно до ч. 1 ст. 414 ЦК «власник земельної ділянки, наданої для забудови, має право на одержання плати за користування нею», до ст. 2 Закону «Про плату за землю» «використання землі в Україні є платним», причому земельний податок встановлюється і для власника землі, і для землекористувача, а відтак, виходячи з вищезазначених нормативних актів, землекористувач повинен вносити певну плату власнику земельної ділянки. У разі укладення договору суперфіцію земельний податок повинен буде платити і власник землі, і землекористувач. Отже, виходить, що за одну і ту ж земельну ділянку буде двічі стягуватися земельний податок, а відповідно до Конвенції про уникнення подвійного оподаткування, одне й теж саме майно не підлягає подвійному оподаткуванню.

Стаття 4 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» встановлює обов’язковість реєстрації суперфіцію в державний земельний кадастр. Важливо, що кадастрової реєстрації підлягає не договір, а саме речове право – суперфіцій. Однак на сьогоднішній день в проведенні його реєстрації відмовляють. Це обумовлено тим, що не створено відповідного розділу бази даних для реєстрації суперфіцію та земельного кадастру України.

Ще одна проблема пов’язана з припиненням суперфіцію. Стаття 417 ЦК встановлює, що «у разі припинення права користування земельною ділянкою, на якій була споруджена будівля (споруда), власник земельної ділянки та власник цієї будівлі (споруди) визначають правові наслідки такого припинення». Однак може виникнути ситуація, коли власник і землекористувач не дійдуть згоди щодо правових наслідків припинення суперфіцію. У такому випадку власник земельної ділянки може вимагати від власника будівлі (споруди) її знесення та приведення земельної ділянки до попереднього стану. Однак наслідки, описані в даній нормі, навряд чи настануть, якщо спочатку між власником і забудовником було досягнуто певної згоди. У будь-якому випадку захистити свої інтереси можна буде і в суді, але для цього треба завчасно подбати про доказову базу [4].

Важливим моментом є те, що право користування чужою земельною ділянкою для забудови потрібно відрізняти від договору найму (оренди) земельної ділянки, передбаченого ст. 792 ЦК України. Певною відмінністю права суперфіцію від права оренди землі є те, що землекористувач може продати право суперфіцію іншій особі, передати його у спадщину, закласти (щоправда, таке право, за невеликим виключенням, не поширюється на земельні ділянки державної та комунальної власності).

Проте загальновідомо, що суперфіцій близький до оренди земельної ділянки для забудови. Настільки близький, що, базуючись на нормах нашого недосконалого законодавства, розрізнити їх зовсім непросто. Аналіз чинного законодавства України не дозволяє точно встановити, виникає суперфіцій з окремого договору суперфіцію або з договору оренди земельної ділянки для забудови. Ускладнюється проблема тим, що законодавець все більше зближує ці правові інститути, що, в свою чергу, може привести і вже призводить на практиці до певних непорозумінь [5].

З огляду на викладене, можна зробити висновок, що сьогодні існує потреба в більш ретельному і системному дослідженні правової природи суперфіцію. Якщо не зробити цього зараз, то суперфіцій, швидше за все, буде частіше викликати суперечки і ускладнювати суспільні відносини, а не чітко і якісно їх регулювати.

ЛІТЕРАТУРА

  1. Важинский Е. Особенности правового регулирования застройки на чужом земельном участке.

  2. Земля под застройку. Нужно ли оформлять землю под строительством?.

  3. Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. № 435-IV // Відомості Верховної Ради України. – 2003. – № 40-44, ст. 356.

  4. Суперфиций - суперфикция?.

  5. Суетнов Е. О правовой природе суперфиция.

Науковий керівник

к.ю.н., проф. Сергієнко В.В.